Jak sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem mieszkania? Instrukcja krok po kroku

Cena była już uzgodniona, termin aktu wpisany w kalendarz, a zadatek czekał na przelew. Dopiero przegląd księgi pokazał roszczenie z wcześniejszej umowy przedwstępnej i hipotekę, o której w ogłoszeniu nie było ani słowa. Transakcja stanęła nie przez metraż ani widok z okna, tylko przez stan prawny, który dało się odczytać wcześniej.

Księga wieczysta mieszkania jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Nie opisuje wilgoci w łazience, hałasu od klatki ani tego, czy cena jest rozsądna. Pokazuje, komu przysługuje prawo, jakie ograniczenia są ujawnione i czy nieruchomość jest obciążona. Przy zakupie mieszkania ten dokument trzeba czytać dwa razy: przed umową przedwstępną i wpłatą zadatku oraz ponownie tuż przed aktem notarialnym. Między tymi momentami może wpłynąć nowy wniosek, a sprzedający nie zawsze o nim powie. ^[1]

Księgi wieczyste są jawne. Każdy może przeglądać ich treść, a wpis korzysta z domniemania zgodności ze stanem prawnym. To domniemanie, nie gwarancja absolutna. Atrakcyjna cena i zapewnienie, że „wszystko jest czyste”, nie zastępują weryfikacji w urzędowym systemie. ^[3]

Najpierw zdobądź właściwy numer księgi wieczystej i sprawdź, czy dotyczy lokalu

Bez numeru księgi wieczystej nie ma czego czytać. Sam adres z ogłoszenia nie otwiera właściwej kartoteki, a podobne numery lokali w jednym budynku potrafią różnić się jedną cyfrą.

Skąd uzyskać numer księgi wieczystej

Numer powinien podać sprzedający albo pośrednik. Dobrym potwierdzeniem jest akt nabycia, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie spółdzielni albo pismo wspólnoty, w którym numer występuje obok adresu i numeru lokalu. Proś o dokument, nie o numer przepisany w wiadomości. Literówka w kodzie sądu albo w cyfrze kontrolnej kieruje do cudzej nieruchomości.

Nieoficjalne wyszukiwarki numerów ksiąg nie są źródłem wiążącym. Mogą pokazać nieaktualny numer, księgę gruntu zamiast lokalu albo wynik dla innego budynku o zbliżonej nazwie ulicy. Jeśli wynik z takiej strony nie zgadza się z aktem notarialnym, decyduje dokument, a nie zrzut z internetu.

Odmowa podania numeru przed poważną rozmową o cenie jest sygnałem ostrożności, nie drobiazgiem formalnym. Uczciwy sprzedający ma interes w tym, żeby kupujący zobaczył księgę przed zadatkiem. Można poprosić o skan aktu nabycia z zakrytym PESEL-em albo o wspólne otwarcie księgi przy pośredniku. Brak dokumentu i jednocześnie nacisk na szybką wpłatę to powód, żeby nie iść dalej, dopóki stan prawny nie jest jawny.

Lokal, grunt czy budynek — którą księgę otworzyć

Wyodrębnione mieszkanie ma zwykle własną księgę. W dziale I widać wtedy oznaczenie lokalu, a nie tylko działki. Księga gruntu albo całej nieruchomości budynkowej opisuje ziemię, budynek i udziały, ale nie zastępuje księgi lokalu. Analiza wyłącznie księgi gruntu daje fałszywe poczucie bezpieczeństwa: hipoteka na mieszkaniu, służebność mieszkania albo roszczenie dotyczące konkretnego lokalu mogą tam w ogóle nie występować.

Inaczej wygląda spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie jest odrębną własnością. Bywa ujawnione w księdze nieruchomości, na której stoi budynek, albo ma własną księgę założoną dla tego prawa. Do aktu potrzebne jest wtedy także zaświadczenie spółdzielni o przysługującym prawie, osobach zameldowanych i braku zaległości. Sama księga nie odpowie, czy lokal jest zadłużony wobec spółdzielni.

Gdy mieszkanie ma własną księgę, i tak sprawdź księgę gruntu albo nieruchomości wspólnej, jeśli z aktu wynika udział w niej. Służebność drogi, użytkowanie wieczyste, spór o grunt albo hipoteka na całej nieruchomości mogą wpływać na korzystanie z lokalu, nawet jeśli w księdze mieszkania dział III jest pusty. Błędny numer albo zbyt wąski zakres kontroli kończy się tym, że kupujesz inne prawo, niż myślisz.

Jak wejść do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i czytać aktualne dane

Aktualną treść księgi przegląda się w oficjalnym serwisie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. To właściwe miejsce do bezpłatnego podglądu. Portale ogłoszeniowe i porównywarki numerów są tylko drogowskazem do numeru, nie odpisem. ^[4]

Numer wpisuje się w pełnym formacie: kod wydziału księgi wieczystej, numer księgi i cyfra kontrolna, na przykład w układzie WA1M / 00012345 / 6. Po wyszukaniu wybiera się przeglądanie aktualnej treści, a nie samą informację, że księga istnieje. Potem otwiera się kolejno działy I-O, I-Sp, II, III i IV. Pusta rubryka też jest informacją — pod warunkiem, że patrzysz na właściwą księgę i na treść bieżącą, a nie na stary wydruk sprzed roku. ^[2]

Bezpłatny podgląd wystarcza do wstępnej oceny. Odpis zwykły utrwala aktualną treść w dokumencie urzędowym. Odpis zupełny pokazuje także wpisy wykreślone, co pomaga zrozumieć historię obciążeń i podstawy nabycia. Wyciąg ogranicza się do wybranych danych. Do teczki transakcyjnej notariusz i bank i tak pobierają własne dokumenty, ale własny odpis bywa przydatny, gdy sprzedający kwestionuje to, co widać na ekranie, albo gdy wpis jest niejednoznaczny i chcesz go pokazać prawnikowi bez ponownego logowania.

Zanotuj datę i godzinę weryfikacji. Treść księgi może się zmienić między sobotnią rozmową a czwartkowym aktem: wpłynie wniosek o wpis roszczenia, ostrzeżenia albo hipoteki. Zapis pliku albo własne notatki z działów są dobrym materiałem roboczym, ale nie zastępują kontroli w dniu podpisania umowy. Jeśli między sprawdzeniem a aktem mija więcej niż kilka dni, otwórz księgę jeszcze raz rano, zanim pojedziesz do kancelarii.

Sam dostęp do EKW jest prosty. Trudniejsza część zaczyna się przy czytaniu czterech działów i przy zestawieniu ich z umową, którą masz podpisać.

Dział I księgi wieczystej — upewnij się, co dokładnie kupujesz

Dział I odpowiada na pytanie, jaki przedmiot jest opisany w księdze. Jeśli opis nie pokrywa się z ofertą, reszta negocjacji dotyczy innego lokalu albo innego zakresu prawa.

Dział I-O: oznaczenie nieruchomości

W dziale I-O sprawdź adres, numer lokalu, sposób korzystania, powierzchnię użytkową, liczbę izb oraz powiązane pomieszczenia przynależne, jeśli są wymienione. Przy lokalu związanym z gruntem porównaj też oznaczenie działki ewidencyjnej i obręb. Te dane zestawia się z ogłoszeniem, projektem umowy przedwstępnej, aktem nabycia sprzedającego i — przy spółdzielni — z zaświadczeniem.

Rozbieżność metrażu nie zawsze jest wadą prawną. Powierzchnia w księdze bywa przeniesiona ze starszego operatu, a pomiar do sprzedaży liczy się inaczej niż powierzchnia z aktu sprzed dwudziestu lat. Różnica dwóch metrów między ogłoszeniem a księgą wymaga jednak źródła: czy sprzedający podał metraż z rzutu, z księgi, czy z własnego pomiaru. Dopiero wtedy da się ocenić, czy cena za metr ma sens i czy w umowie nie wpisujesz powierzchni, której żaden dokument nie potwierdza.

Uważaj na lokale oznaczone podobnie: „12” i „12A”, mieszkanie a komórka jako osobny przedmiot, albo lokal w budynku na dwóch działkach. Jeśli numer w umowie nie jest identyczny z I-O, nie podpisuj „na poprawkę po akcie”. Notariusz przenosi prawo do nieruchomości opisanej w księdze, nie do zdjęcia z ogłoszenia.

Dział I-Sp: prawa związane z własnością

W dziale I-Sp widać prawa związane z własnością lokalu, przede wszystkim udział w nieruchomości wspólnej. To on decyduje o zakresie współwłasności gruntu, klatki, dachu i części instalacji. Zbyt mały albo nieopisany udział nie musi oznaczać oszustwa, ale powinien zgadzać się z aktem wyodrębnienia i z uchwałami wspólnoty, jeśli sprzedający obiecuje szczególne uprawnienie.

Miejsce postojowe i komórka najczęściej nie są odrębną własnością. Często jest to udział w hali garażowej albo w gruncie wraz z prawem wyłącznego korzystania wynikającym z umowy quoad usum albo z uchwały wspólnoty. Sama fraza w ogłoszeniu „miejsce w garażu w cenie” tego nie tworzy. Odrębna własność garażu ma własną księgę albo jest wyraźnie opisana jako lokal niemieszkalny. Jeśli jej nie ma, do umowy muszą wejść dokumenty wspólnoty albo odpowiedni fragment aktu nabycia, z którego wynika, które stanowisko przypisano do tego udziału.

Typowy rozjazd wygląda tak: oferta obejmuje „miejsce 14 w garażu podziemnym”, a księga mieszkania pokazuje tylko udział w nieruchomości wspólnej, bez wzmianki o stanowisku. Wtedy zakres prawa ustala się z umowy wyodrębnienia, regulaminu garażu i zaświadczenia zarządcy. Bez tego kupujesz udział w hali, a nie konkretne miejsce, i po odbiorze kluczy możesz usłyszeć, że czternastka była tylko zwyczajem poprzedniego właściciela.

W dziale I sprawdza się więc nie tylko adres. Sprawdza się, czy obiecane dodatki w ogóle należą do kupowanego prawa.

Dział II i III — właściciel, współwłaściciele oraz ograniczenia, które mogą przejść na kupującego

Dział II mówi, kto jest wpisany jako uprawniony. Dział III mówi, jakie prawa osób trzecich, roszczenia i ograniczenia są ujawnione. Oba działy czytane osobno łatwo zbagatelizować. Razem pokazują, czy osoba przy stole w ogóle może sprzedać lokal i czy po akcie nie zostaniesz z cudzym prawem do mieszkania.

Dział II: kto może skutecznie sprzedać mieszkanie

Imię, nazwisko i — w miarę dostępności w odpisie — inne dane sprzedającego muszą zgadzać się z wpisem właściciela albo użytkownika wieczystego. Przy lokalu na gruncie w użytkowaniu wieczystym sprawdź, czy sprzedający przenosi własność lokalu i związane z nią prawo użytkowania, a nie tylko „mieszkanie” w potocznym sensie. Rozjazd nazwiska po ślubie, drugie imię albo literówka wymagają dokumentu tożsamości i wyjaśnienia w akcie, nie założenia, że „to na pewno ta sama osoba”.

Współwłasność oznacza, że jeden podpis nie wystarcza, chyba że pozostali współwłaściciele dają pełnomocnictwo w formie, jakiej wymaga czynność. Małżeńska wspólność majątkowa bywa widoczna we wpisie, ale nie zawsze. Jeśli sprzedający twierdzi, że lokal jest jego majątkiem osobistym, potrzebna jest podstawa: intercyza, dziedziczenie, darowizna ze stosownym wyłączeniem albo inny dokument, który notariusz będzie mógł ocenić. Sama deklaracja przy kawie nie zamyka ryzyka zgody współmałżonka.

Spadek, darowizna i sprzedaż przez spadkobierców wymagają zgodności wpisu z rzeczywistym kręgiem uprawnionych. Jeśli w dziale II nadal figuruje osoba zmarła, sprzedaż nie ruszy na podstawie samego aktu zgonu. Potrzebne jest stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia i wniosek o wpis spadkobierców, a czasem dział spadku. Pełnomocnik sprzedaje tylko w granicach pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo do „załatwienia formalności” nie jest pełnomocnictwem do przeniesienia własności.

Podstawa nabycia ujawniona w księdze — umowa sprzedaży, darowizna, spadek, umowa deweloperska — powinna dać się połączyć z dokumentami, które sprzedający pokazuje. Jeśli wpis mówi o darowiźnie sprzed ośmiu miesięcy, a sprzedający milczy o zachowku i o tym, kto darował lokal, to nie jest szczegół dla ciekawskich. To pytanie o to, czy po zakupie nie pojawi się roszczenie osoby pominiętej.

Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia

W dziale III mogą widnieć służebności, dożywocie, użytkowanie, najem lub dzierżawa ujawnione w księdze, roszczenia oraz ostrzeżenia. Każdy wpis czytaj przez cztery pytania: kto jest uprawniony, czego dotyczy ograniczenie, czy wygasa z chwilą sprzedaży, oraz jaki dokument i jaki tryb są potrzebne, żeby je usunąć albo pogodzić z Twoim zakupem.

Służebność mieszkania i prawo dożywocia są szczególnie twarde. Uprawniony może nadal mieszkać albo pobierać świadczenia, choć Ty staniesz się właścicielem. Służebność drogi koniecznej zwykle dotyczy gruntu, nie lokalu na piętrze, ale przy domu w zabudowie szeregowej albo przy udziale w drodze dojazdowej potrafi zaważyć na dojeździe i na zgodzie banku. Użytkowanie daje innej osobie prawo korzystania z rzeczy. Jeśli nie wygasa i nie ma zgody uprawnionego na zniesienie, kupujesz lokal, z którego nie korzystasz tak, jak zakładasz.

Najem ujawniony w księdze nie jest jedynym najmem, który może Cię wiązać. Umowa najmu zawarta przed sprzedażą często przechodzi na nabywcę na zasadach kodeksu cywilnego, nawet gdy w dziale III jest pusto. Księga nie zwalnia więc z pytania o lokatorów, kaucję i czas trwania umowy. Wpis najmu albo dzierżawy jest natomiast mocnym sygnałem, że ktoś trzeci ma prawo, które trzeba przeczytać w umowie, a nie „załatwić po kluczach”.

Roszczenie z umowy przedwstępnej oznacza, że inna osoba może żądać przeniesienia własności. Roszczenie dewelopera, ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym oraz wzmianka o egzekucji z nieruchomości zatrzymują bezpieczny zakup do wyjaśnienia. Ostrzeżenie podważa zaufanie do wpisu. Egzekucja oznacza, że komornik albo wierzyciel może mieć pierwszeństwo przed Waszą umową. Wpisów tego typu nie „przegaduje się” ze sprzedającym. Albo jest dokument wykreślenia, prawomocne rozstrzygnięcie albo zgoda uprawnionego w formie przyjętej przez notariusza, albo transakcja czeka.

Ocena wpisu bez aktu, z którego wynika, jest niepełna. Służebność ustanowiona na rzecz konkretnej osoby wygasa inaczej niż służebność gruntowa. Roszczenie zabezpieczone do oznaczonej daty nie znika samo przez upływ terminu w ogłoszeniu. Jeśli sprzedający mówi, że „to stary wpis i nikt się nie zgłasza”, poproś o wniosek o wykreślenie i o podstawę wykreślenia. Do aktu wchodzi stan z księgi, nie opowieść o tym, że uprawniony wyjechał.

Dział IV — hipoteka i zakup mieszkania z kredytem sprzedającego

Hipoteka nie zabrania sprzedaży. Obciążenie idzie za nieruchomością, nie za osobą sprzedającego. Po akcie możesz być właścicielem lokalu, na którym nadal wisi cudzy kredyt. Bank wierzyciela nie znika dlatego, że w umowie napisaliście „sprzedający zobowiązuje się spłacić kredyt”.

Co dokładnie widać w dziale IV

Przy każdym wpisie zanotuj wierzyciela, kwotę, walutę i rodzaj hipoteki: umowna, przymusowa, kaucyjna albo łączna. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy, więc saldo kredytu może być niższe niż kwota w księdze. Hipoteka łączna obciąża więcej niż jedną nieruchomość. Hipoteka przymusowa często wynika z tytułu wykonawczego i gorzej poddaje się „ustnym ustaleniom” ze sprzedającym.

Suma hipoteki wyższa niż cena mieszkania nie musi oznaczać, że dług jest większy od ceny. Oznacza, że bez zaświadczenia banku o aktualnym saldzie nie wiesz, ile naprawdę trzeba spłacić, żeby wierzyciel wydał dokument potrzebny do wykreślenia. Zaświadczenie powinno być świeże i wskazywać numer rachunku do spłaty oraz warunki zwolnienia zabezpieczenia.

Rozliczenie hipoteki przy akcie, a nie w obietnicy

Zaświadczenie banku jest punktem wyjścia do mechanizmu płatności, nie do wpisania w umowie zdania, że sprzedający „zobowiązuje się spłacić kredyt”. Notariusz powinien wiedzieć, która część ceny idzie na rachunek wskazany przez wierzyciela, a która — i kiedy — może trafić do sprzedającego. Przy kredycie walutowym albo po przewalutowaniu liczy się saldo z daty zaświadczenia oraz sposób przeliczenia, jaki bank przyjmie w dniu spłaty. Różnica kilku dni potrafi zmienić kwotę, zwłaszcza gdy dochodzi prowizja za wcześniejszą spłatę.

Dokument, o który warto pytać obok salda, to promesa wykreślenia hipoteki albo równoważne oświadczenie wierzyciela o warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Promesa zwykle ma termin ważności i opisuje, po jakim przelewie bank wyda zgodę na wykreślenie. Bez niej akt może przenieść własność, a wpis w dziale IV zostanie. Wykreślenie nie dzieje się w chwili przelewu. Wymaga wniosku do sądu wieczystoksięgowego i podstawy od wierzyciela. Do tego czasu kupujący jest właścicielem lokalu obciążonego.

Przykład z praktyki: cena 640 tys. zł, w księdze hipoteka kaucyjna na 900 tys. zł, a świeże zaświadczenie pokazuje saldo 405 tys. zł plus 2 tys. zł opłaty za wcześniejszą spłatę. Notariusz przelewa 407 tys. zł na rachunek z zaświadczenia, resztę ceny zatrzymuje do potwierdzenia wpływu albo wypłaca sprzedającemu według ustalonego w akcie podziału. Gdyby całość poszła na konto sprzedającego, bank nie ma powodu uznać kredytu za spłacony tylko dlatego, że kupujący już zapłacił.

Hipoteka łączna wymaga osobnej uwagi. Spłata kredytu związanego z mieszkaniem nie zawsze zwalnia wszystkie nieruchomości objęte tym samym wpisem, a częściowe zwolnienie jednego lokalu bank musi potwierdzić pisemnie. Hipoteka przymusowa urzędu, ZUS albo innego wierzyciela nie schodzi „przy okazji” kredytu mieszkaniowego. To osobny tytuł, osobne saldo i osobny dokument do wykreślenia. Jeśli wierzycieli jest kilku, każdy dostaje swoją ścieżkę płatności. Jeden przelew na „główny bank” nie zamyka pozostałych wpisów.

W umowie przedwstępnej da się to ująć jako warunek: akt przeniesienia własności dojdzie do skutku, gdy wierzyciel wyda aktualne zaświadczenie i zgodę albo promesę, a cena zostanie podzielona zgodnie z tym dokumentem. Jeśli sprzedający nie chce pokazać salda albo bank odmawia jakiegokolwiek pisma o zwolnieniu zabezpieczenia, nie ma czego „dokańczać u notariusza w dniu aktu”. Jest dług przypisany do lokalu i brak drogi, żeby go zdjąć.

Wzmianka o wniosku i lokal, którego księga jeszcze nie domyka

Przeglądanie aktualnej treści to nie tylko działy. Na górze odpisu bywa wzmianka o wniosku, który wpłynął, ale nie został jeszcze rozpoznany. Taki wniosek może dotyczyć wpisu nowego właściciela, hipoteki, ostrzeżenia albo wykreślenia. Dopóki sąd go nie oddali albo nie wpisze, stan z ksiąg jest tymczasowy. Przed aktem pytaj sprzedającego, czy złożył wniosek i czego dotyczy. Jeśli wzmianka jest, a sprzedający „nie wie, o co chodzi”, notariusz powinien zobaczyć potwierdzenie złożenia wniosku albo odpis z opisem żądania. Inaczej kupujesz lokal, którego treść księgi może się zmienić nazajutrz.

Osobna ścieżka dotyczy mieszkania bez wyodrębnionej własności. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czasem ma księgę, a czasem jej nie ma. Brak numeru nie oznacza, że nie ma czego sprawdzać. Wtedy podstawą jest zaświadczenie spółdzielni: komu przysługuje prawo, czy lokal jest zadłużony wobec spółdzielni, czy toczy się postępowanie o przekształcenie lub wyodrębnienie i czy prawo nie jest obciążone w inny, ujawniony spółdzielni sposób. Ogłoszenie „własność” przy prawie spółdzielczym jest błędem opisu, nie drobną różnicą słowną. Do aktu musi wejść to prawo, które spółdzielnia potwierdza, a nie etykieta z portalu.

Lokal w budynku, w którym wyodrębnienie jeszcze trwa, też nie daje się ocenić samą księgą gruntu. Umowa deweloperska, pełnomocnictwo do wyodrębnienia i wniosek o założenie księgi lokalu pokazują, czy w dniu aktu powstanie przedmiot, który chcesz kupić. Jeśli księga lokalu nie istnieje, a sprzedający oferuje „cesję umowy i klucze”, czytasz cesję i załączniki, nie zakładasz, że dział I kiedyś sam się dopisze do Twojej ceny.

Siedem kroków od zaświadczenia do aktu

Gdy przedmiot, właściciel i wpisy są już zestawione z dokumentami, zostaje kolejność, która trzyma płatność i treść umowy w jednym miejscu. Nie zastępuje czytania księgi. Porządkuje to, co ma się wydarzyć między zaświadczeniem banku a podpisem.

1. Porównaj każdy wpis hipoteki z zaświadczeniem: wierzyciel, waluta, saldo na konkretny dzień, rachunek do spłaty i termin ważności pisma.
2. Ustal, czy potrzebna jest promesa, zgoda na wykreślenie, czy tylko zaświadczenie o saldzie — i od kogo, jeśli wierzycieli jest więcej niż jeden.
3. Rozpisz podział ceny: kwota na rachunek wierzyciela, ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę, reszta dla sprzedającego i moment jej wypłaty.
4. Sprawdź wzmianki o wnioskach i dopnij, czy któryś z nich zmienia właściciela, hipotekę albo ostrzeżenie przed Waszym aktem.
5. Przy prawie spółdzielczym lub lokalu bez własnej księgi dołącz zaświadczenie spółdzielni albo dokumenty wyodrębnienia, zamiast opierać umowę na numerze gruntu.
6. Wpisz te warunki do umowy przedwstępnej albo — jeśli jej nie ma — do projektu aktu, zanim umówisz przekazanie całej ceny.
7. W dniu aktu porównaj projekt z ostatnim pismem banku. Jeśli saldo, rachunek albo wierzyciel się rozjechały, przelew się wstrzymuje, a nie „koryguje po podpisie”.

Na tym etapie notariusz nie zgaduje, które miejsce w garażu było w ogłoszeniu ani który bank „na pewno wyda zgodę”. Dostaje paczkę: odpis, zaświadczenia, promesę albo jasną informację, że jej nie ma, oraz projekt podziału ceny. Jeśli któregoś elementu brakuje, bezpieczniejszy jest inny termin aktu niż akt z luką.

Mieszkanie z hipoteką da się kupić, gdy wierzyciel, kwota do przelewu i droga do wykreślenia są na papierze przed podpisem. Mieszkanie bez własnej księgi da się kupić, gdy spółdzielnia albo deweloper pokazują, jakie prawo naprawdę przechodzi. Gdy zamiast tych dokumentów zostaje tylko tempo sprzedającego, transakcja nie jest „prawie domknięta”. Jest niedomknięta, i to jest właściwy moment, żeby jej nie kończyć.

Odpis zupełny, gdy aktualna treść nie tłumaczy historii wpisu

Przeglądanie bieżącej treści wystarcza do sprawdzenia, co jest wpisane dzisiaj. Do aktu często potrzebny jest jeszcze odpis zupełny, bo pokazuje wpisy wykreślone: wcześniejsze hipoteki, ostrzeżenia, zmiany właścicieli i podstawy, na jakich sąd coś usunął. Wykreślenie nie jest ozdobnikiem. Jeśli pod hipoteką widać adnotację o wykreśleniu, a brakuje wzmianki, z jakiego dokumentu sąd je zrobił, nie zakładaj, że bank „już się rozliczył”. Poproś o odpis zupełny i o postanowienie albo zgodę wierzyciela, która była podstawą wykreślenia.

Przykład: w aktualnej treści dział IV jest pusty, a w odpisie zupełnym widać hipotekę wykreśloną dwa tygodnie temu na podstawie zgody banku. To dobra wiadomość tylko wtedy, gdy zgoda dotyczy tej księgi i tego lokalu, a nie innego składnika hipoteki łącznej. Sam fakt, że wiersz jest przekreślony, nie zastępuje pisma wierzyciela, jeśli równolegle toczy się wniosek o wpis nowej hipoteki. Odpis zupełny czytasz razem ze wzmianką o wnioskach, nie zamiast niej.

Do teczki notarialnej zwykle wystarcza odpis zupełny lokalu z dnia bliskiego aktowi oraz, gdy lokal ma udział w gruncie, odpis księgi nieruchomości, z której ten udział wynika. Starszy wydruk z portalu, zrobiony przy oglądaniu mieszkania, nadaje się do porównania. Nie nadaje się jako jedyny dokument w dniu podpisu.

Księga gruntu i udział, którego nie widać w ogłoszeniu

Przy lokalu wyodrębnionym kupujesz nie tylko ściany. W dziale opisującym lokal powinien być udział w nieruchomości wspólnej albo wskazanie księgi gruntu, z której ten udział pochodzi. Sam numer księgi mieszkania nie odpowiada na pytanie, czy podwórko, droga wewnętrzna albo fragment dachu są obciążone służebnością przesyłu, użytkowaniem albo hipoteką łączną wpisaną na gruncie. Te wpisy potrafią dotyczyć całego budynku, nawet gdy w księdze lokalu wyglądają jak jeden suchy ułamek.

Porównaj ułamek z dokumentów sprzedaży z ułamkiem w księdze. Inna powierzchnia użytkowa w ogłoszeniu to osobna sprawa. Inny udział, na przykład 124/10000 zamiast 142/10000, oznacza inny zakres prawa do gruntu i części wspólnych. Przy budynku na kilku działkach sprawdź, czy lokal jest związany ze wszystkimi księgami gruntu wymienionymi w podstawie wyodrębnienia, czy tylko z jedną. Brak którejś działki w opisie bywa skutkiem podziału geodezyjnego, którego nie dopisano do umowy.

Jeśli sprzedający pokazuje wyłącznie księgę lokalu, a w akcie ma być także udział w drodze dojazdowej „poza budynkiem”, ta droga potrzebuje własnego numeru księgi albo jasnego zapisu, że stanowi część nieruchomości wspólnej. Inaczej w cenie mieszkania może nie być prawa, które miało zapewnić wjazd.

Czego księga nie pokaże, nawet gdy działy są czyste

Czysta księga nie jest przeglądem technicznym ani zaświadczeniem, że lokal nie ma długów wobec wspólnoty. Do aktu i tak warto dołożyć dokumenty spoza EKW, bo ich brak wychodzi przy odbiorze kluczy, nie przy czytaniu działów.

• Zadłużenie czynszowe i funduszu remontowego wynika z zaświadczenia wspólnoty albo zarządcy, nie z księgi lokalu.
• Nieujawniona umowa najmu może obowiązywać mimo pustego działu III, jeśli najemca nie ma wpisanego roszczenia.
• Samowola budowlana, wilgoć i różnice w układzie ścian nie powstają przez wpis i nie znikają przez jego brak.
• Sprawa spadkowa bez wniosku wieczystoksięgowego może już toczyć się w sądzie, zanim cokolwiek pojawi się w księdze.

Zaświadczenie wspólnoty powinno wskazywać właściciela według jej ewidencji, saldo na dzień wystawienia i to, czy lokal ma zaległości, których nabywca może nie chcieć przejąć. Przy najmie poproś o umowę i oświadczenie, czy lokal jest wydany, czy zajęty. Księga tego nie rozstrzygnie, jeśli strony nigdy nie złożyły wniosku.

Rękojmia wiary publicznej nie zastępuje czytania wpisu

Prawo chroni nabywcę, który w dobrej wierze polega na treści księgi i odpłatnie nabywa prawo zgodne z wpisem. To nie jest obietnica, że każdy problem da się później „zaksięgować na sprzedającego”. Ochrona nie działa tak samo, gdy kupujący wie, że wpis rozmija się z rzeczywistością, gdy nabycie jest nieodpłatne albo gdy sporne prawo w ogóle nie podlega ujawnieniu w księdze. Wzmianka o wniosku też zmienia rachunek: nie kupujesz wtedy stanu „na czysto”, tylko stanu, który sąd może uzupełnić o żądanie już złożone.

W praktyce rękojmia nie usprawiedliwia pośpiechu przy sprzecznym odpisie. Jeśli sprzedający jest wpisany jako właściciel, ale okazuje akt poświadczenia dziedziczenia na inną osobę i mówi, że „sąd na pewno wpisze mnie przed weekendem”, dobrą wiarę trudno będzie później wykazać. Bezpieczniejsza kolejność jest odwrotna: najpierw wpis albo przynajmniej rozpoznany wniosek i zgodny tytuł, potem cena. Notariusz może opisać ryzyko w akcie. Nie może sprawić, żeby nieujawniony spadkobierca przestał istnieć przez samą klauzulę o zapoznaniu się z księgą.

Gdy odpis zupełny, księga gruntu i zaświadczenie wspólnoty schodzą się z projektem aktu, datę podpisu da się trzymać. Gdy któreś z tych źródeł pokazuje inny udział, innego właściciela albo zaległość, której nikt nie chce wpisać do rozliczenia, podpis nie porządkuje stanu prawnego. Odsuwa tylko moment, w którym rozbieżność staje się Twoim problemem.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy sprzedający musi podać numer księgi wieczystej?

Numer powinien podać sprzedający albo pośrednik. Warto potwierdzić go w dokumencie, na przykład w akcie nabycia, zamiast przepisywać wyłącznie z wiadomości.

Gdzie można bezpłatnie sprawdzić księgę wieczystą?

Aktualną treść księgi można bezpłatnie przeglądać w oficjalnym serwisie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy wystarczy sprawdzić księgę mieszkania?

Nie zawsze. Jeśli z ak||||u wynika udział w nieruchomości wspólnej, warto sprawdzić także księgę gruntu albo nieruchomości wspólnej. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu potrzebne są również dokumenty ze spółdzielni.

Co sprawdzić w dziale II księgi wieczystej?

Dział II pokazuje, kto jest wpisany jako właściciel lub uprawniony. Dane tej osoby powinny zgadzać się z dokumentami sprzedającego i osobą, która ma podpisać umowę.

Dlaczego księgę wieczystą trzeba sprawdzić ponownie przed aktem?

Między pierwszą weryfikacją a podpisaniem aktu może wpłynąć nowy wniosek dotyczący na przykład roszczenia, ostrzeżenia albo hipoteki. Dlatego warto sprawdzić księgę ponownie tuż przed aktem notarialnym.

Źródła

• [1] Gov.pl – Księgi wieczyste – informacje ↑
• [2] Ministerstwo Sprawiedliwości – Instrukcja systemu Elektroniczne Księgi Wieczyste ↑
• [3] System Informacji Prawnej Sejmu / ELI – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity ↑
• [4] Ministerstwo Sprawiedliwości – Księgi Wieczyste – Rejestry i ewidencje ↑